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2019年后,房贷该选择等额本金还是等额本息?

很多买房的朋友都很疑惑:等额本金和等额本息该怎么选?如果提前还款要考虑什么因素?今天我统一给大家做一个详细的梳理:

假定房贷是100万,利率是基准利率4.9%,期限是30年

1、等额本息的优势和劣势是什么?

等额本息,顾名思义,就是说月供是一样的,每个月的还款额度是一样多的,等额就是月供的额度是一样的,本息就是说里面包括本金和利息。这是我们最常用的房贷按揭方式,因为月供的额度一样,所以前期的还款压力小,所以很多人就选择了这个还款方式,本来大多数人贷款买房的原因就是因为钱不够,等额本息的优势正好符合。

但是等额本息的劣势就是利息总额会比较高,而且前期的还款中主要都是利息,如下图所示,月供是5307元,利息总额是91万元,第一个月的利息占了月供的74%,此后利息所占月供的比例逐渐降低,直到191个月以后,也就是16年以后,你的月供中的本金才会超过利息。


所以,如果你一开始就打算提前还款的,那么你买房的时候选择等额本金会更划算。

2、等额本金的优势和劣势什么?

等额本金的意思就是月供中的本金是一样的,就是100万除以360个月,月供中的本金都是一样的,所以刚开始的月供会比较高,月供会逐月减少,大概逐月减少11块钱。利息总额是73.7万,相比等额本息减少了17.3万的利息支出,占到本金的比例是17.3%。所以等额本金节省的利息是比较客观的。所以等额本金的优势和劣势都很明显,优势是节省利息,劣势是前期的月供是比较高的,刚开始的月供高达6861,相比等额本息的5307月的月供是多了1500多元,但是这个情况会再138个月以后发生变化,138个 月(11年半以后)以后等额本金的月供会比等额本息的月供少。


3、提前还款要考虑什么?

首先要考虑的是你的投资理财的收益率,你用这笔钱提前偿还贷款你节省的相当于这笔钱的利息,如果你用这笔钱用来做投资理财,你的收益就是投资理财的收益,目前获得比较稳定的5%以上的年化收益并不难,如果你的房贷利率是在这个范围内,那么你不提前还款会比较划算。

其次你要考虑的是你的房贷方式,等额本金的方式提前还款就比较划算,等额本息提前还款就看你已经还款多久了,如果是刚开始还,那也没什么,如果是已经还了好多年了,那么就有点还不来,因为你之前还的大部分都是利息。利息你都提前还过了,在提前还就没什么用了。

最后一点就是违约金,银行会收取1%左右的费用作为提前还款的违约金。


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