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北京家庭年收入50万 想买500万元学区房该如何规划

来源:腾讯理财

在北京奋斗了近10年的康琴夫妇最近表示压力很大,“一切为了孩子,家庭积累财富有种瞬间归为零的沮丧感”。

据悉,康琴现任职于某外企部门经理,税后年薪30万元,丈夫是建筑设计师,税后年薪20万元。夫妻两人均有五险一金,没有任何商业保险。5年前,康琴夫妇结婚,并在北京房山区以每平方米12000元按揭购买了一套100多平米的三居室,目前还剩贷款40万元未还,月供3300元左右。他们家庭日常开销每月还需7000元。

家庭资产方面,除了目前居住的不动产市值250万元外,夫妻俩还有银行存款30万元,股票基金账户40万元。

夫妻育有一子,已经4岁,在上幼儿园中班。康琴告诉记者,由于地处郊区,他们家附近教育资源有限,尤其是好点的小学和初中更少。为此,康琴动了购买学区房的心思,想在教育资源比较丰富的市区,为孩子寻觅一处学区房。可是看了下学区房的单价,康琴表示压力巨大,动辄七八万元一平米的学区房,就算是买个小一居过渡,也得准备500万元。而且,一家三口挤在一居室里也不现实。另外,孩子大了,上学也得准备一笔教育金费用。25年后,康琴夫妇面临退休,也得提前规划好收入锐减后的养老生活。

理财建议

家庭年收入50万 想买500万元学区房该如何规划

中国银行北京中银大厦支行。

白燕

1.购房规划

康女士夫妻二人目前居住的不动产市值为250万元,目前还有40万元的贷款尚未还清,夫妻二人可使用的流动资金较少,仅为70万元(银行存款30万元和股票基金账户40万元),若想置换的学区房价值为500万元,70万元不足以支付首套房30%的首付款(150万元)。

如希望实现购房规划,建议首先使用股票基金账户的40万元还清现有住房银行贷款,并将房屋出售用于支付学区房的首付款。若按首付30%,贷款350万元,贷款期限30年计算,如果选择中国银行的住房贷款,首套房利率可以有8.5折优惠,优惠后5年期及以上贷款年利率为4.165%,月均还款额约为17045元。建议夫妻二人可以优先使用住房公积金偿还每月贷款,不足部分再使用工资收入进行补充。另外,按照康女士夫妻二人目前的收支情况,每年除去支付房贷和日常生活支出外,仍可以有现金结余进行储蓄和理财投资,将来也可以考虑提前还清贷款。

资产配置

康女士夫妻二人现有银行存款30万元,工资年收入总额为50万元,将现有住房出售并支付学区房的首付款后,还应有100万元的现金结余。目前夫妻二人每月日常生活支出为7000元,如按上述购房规划,购买学区房后月均偿还住房贷款需17045元,假定康女士夫妻二人每月的公积金有7000元,那么还需要从工资收入中支出约10045元用于偿还住房贷款。以此计算,换房后康女士家庭每年生活总支出(含贷款月供)约为20.4万元,每年仍有29.6万元的结余可以作为理财资金进行规划。建议康女士充分利用好闲置资金,以配置稳健型投资产品为主。

对于目前现有的130万元存款来说,首先应留出一部分应急资金,满足家庭流动性资金的需要,一般应为3至6个月的生活费用。根据康女士的家庭开支情况,大约为10万元(含房贷),这部分投资应为灵活型产品,例如中国银行的“中银步步高”或“中银日积月累”产品,这类产品可在获取高于活期存款收益的同时,兼顾家庭日常支出需求。其余120万元资金可配置稳健型理财产品和保本型基金产品。如,配置中国银行稳健型理财产品100万元,为投资组合构造一个收益稳定的安全垫,目前中国银行1年期理财产品年化收益率基本维持在3.7%~3.8%左右;配置保本型基金产品20万元,保本型基金产品可帮助客户在控制风险的前提下获取相对较高的收益,未来待股票市场的风险充分释放后,也可以考虑将部分保本型基金卖出,买入股票或股票型基金产品。

对于家庭每年的年收入结余29.6万元,建议康女士可以适当增加外汇资产配置,用以规避汇率波动风险。同时,建议康女士增加家庭保障类投资,为将来养老做好充足准备。目前夫妻二人仅有五险一金,无任何商业保险,建议夫妻二人每月可分配部分资金用于补充人身意外保险(如中银三星尊享无忧两全保险)、重大疾病类保险(如中银三星祥宝终身重大疾病保险)及定期或终身寿险产品,保险期间如果出现保险责任即可获得保险补偿,以保障家庭正常生活水平不受影响,如果没有风险发生,这部分投资也可以成为退休金的有效补充。另外,对于康女士准备购买的学区房,考虑到会有贷款没有还清,建议可以投保中银保险公司推出的爱家有约家庭财产保险,可以为家庭财产提供来自火灾爆炸、自然灾害、外来物体和建筑物倒塌造成的撞击等基本保险保障,而对于日常生活所面临的室内管道爆裂、室内盗抢等意外事故所造成的财产损失,也可以提供相应的风险保障。

孩子教育金的储备

子女教育是家庭中比较重要的一部分,康女士的儿子目前年龄较小,未来会面临小学至大学的教育费用支出。建议将家庭年收入的20%作为子女教育金进行储备,可以选择中低风险的银行理财产品作为教育基金投资的主力;同时,单独购买少儿医疗和教育保险作为孩子必需的保险和保障;还可以采用定期定投的方式购买1~2支股票型或指数型基金产品,购买定投基金可以在较长的一段时间内有效摊低投资成本,风险小,并且可以分享股市上涨带来的收益,是分散风险、降低成本的良好投资工具,以此作为子女教育金的补充。

家庭年收入50万 想买500万元学区房该如何规划

山东大学金融专业硕士,经济师,北京农商银行海淀新区支行“财富中心”理财规划师。

车玺玉

一、家庭财务诊断

从家庭资产负债及收入支出情况来看,康琴夫妇家庭财务状况较好,主要表现在资产负债率12.50%,非常低,可以适当使用贷款杠杆;财务负担率7.92%,远低于合理范围下限,财务负担轻、压力小;净值成长率14.86%,在合理范围内;总储蓄率和自由储蓄率分别为83.20%和75.28%,储蓄能力强,可使用的现金流量充足。但是,康琴夫妇家庭存在两个较为明显的问题:

(一)家庭紧急备用金远超合理范围

从家庭收支情况来看,家庭紧急备用金倍数为月支出的29倍,大大超过合理范围(3~6倍),可运用额外资金进行投资。同时,康琴夫妇整个家庭的收入来源仅为家庭的工资性收入,以此满足以后家庭各种需求,困难较大。康琴夫妇可选择合适自己风险偏好的理财项目(债券类固收产品等),增加投资比例,获取投资性收入。

(二)保障缺失

康琴夫妇是家庭的主要经济支柱,承担了家庭的所有压力,若一方发生风险事故,会对家庭整体收入造成极大影响,风险较大。康琴夫妇应适当增加保险支出,考虑再配置人身意外险和重疾险来补充社保,防范意外风险造成家庭经济的损失。

二、家庭理财规划

康琴夫妇家庭处于成长期,根据其实际情况,除尽快购房外,其他理财目标没有明显的顺序要求,总体上采用内部报酬率法进行规划。

(一)实现学区房购买

根据康琴夫妇要求,充分考虑市内各区域的交通、环境、学区、医疗、房价等因素,建议康琴夫妇考虑海淀学区房。

实现学区房购买一般有两种思路,一是直接购买二套房,二是进行置换房产。按目前规定,二套房首付至少5成(即250万元),贷款利率上浮10%,后期还款压力也较大。因此,直接购房难以实现,置换学区房较为合理。卖掉现房并扣除贷款后,可得210万元,建议以此作为首付,其余用商业贷款(可尝试申请公积金组合贷款)。按贷款期限25年,贷款利率4.17%(85折)计算,每年需支付贷款本息186969元,按目前收入情况完全可以负担。

(二)家庭教育金储备及养老规划

依据康琴夫妇对学区房的规划,其儿子年满18岁之前可不考虑出国。国内期间的家庭教育金储备一般会涉及两大部分,一是子女在各教育阶段所要定期缴纳的费用,如学费、托幼费、杂费、住宿费和书本费等;二是子女在学校之外获取知识或技能所需的费用,如报各类兴趣班、特长班、辅导班、考取各种证书等。从学前教育至高中教育的14年,我们建议以每年2万的标准直接列入家庭支出计划。

康琴夫妇对儿子年满18岁之后的教育规划并不明确,我们以费用较高的情况(留学美国)进行规划。若14年后送儿子去美国留学,在此之前需要储备好全部教育费用。基于当前美国的留学费用,并综合考虑年均美国教育费用增长率6%,预计该家庭届时需要储备约190万元。本着财务安全的原则,这里将教育储备基金设定为200万元。由于教育规划的时间刚性和费用刚性,这里选择6%的组合投资回报率进行投资,每年约投入94000元,其家庭收入结余完全可以支撑。

对于25年后的养老目标,应提前做好养老金的筹备。按照目前的支出标准,以3%的年均通胀率,90岁预期寿命来测算,若要在退休后保持现有生活水准,康琴夫妇的养老缺口达527万元(暂不考虑社保养老金)。按照每年6%的投资收益率保守预期,需要每年投资41000元才能够填补该养老缺口。

(三)合理配置资产

结合康琴夫妇学区房购买、教育基金储备、养老金规划等情况,统筹考虑家庭资产结构。

一是紧急备用金。建议保留3~6个月的家庭支出约4万元作为紧急备用金。在储备这部分资金的问题上,建议不妨将存款转为货币基金或互联网某宝类(T+0)理财方式,兼顾流动性和收益,一举两得。因此,现有30万元存款留出4万元作为备用金后,其余用于其他投资。

二是保险规划。考虑到社保本身所存在的局限性,康琴及家人仍应该购买一些意外险、重疾险等产品。夫妇俩分别购买某意外保障计划,年保费约1500元,包括意外伤害200万元、意外医疗5万元、意外住院津贴100元/天等;各投保某终身重大疾病保险50万元,保费约为16000元和19000元,20年交;各投保某住院费用补偿医疗保险,年保费约2800元,保额10万元。为儿子购买某健康保障计划-少儿版,年保费约500元,包括意外保障5万元、重疾保障10万元、住院医疗5万元等。以上保费支出约44000元,相当于家庭税后年收入的10%,属于合理范围。随着年龄的增长,建议家庭成员相应增加医疗费用预算,并养成每年体检的习惯。此外,按目前收入支出和规划情况,康琴夫妇未来将会留下较多遗产,应及早通过终身寿险等形式做好财富传承。

三是调整投资产品结构。通过对康琴夫妇进行风险承受能力评估,总得分为71分(中高风险态度),建议的资产配置为货币工具20%、债券工具40%、股票工具40%,目标要达到8%的长期平均投资报酬率。从目前配置看,存款这种低收益的产品占比较大,这种配置需要进行调整。此外,平时的自由储蓄也要按比例投资。建议以定投的形式进行,积少成多,既能实现资产保值增值,同时也能覆盖未来孩子的教育金储备、康琴夫妇的养老金储备。

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